El estado de alarma en el que nos encontramos y la crisis sanitaria que atravesamos, están planteando cuestiones que nos obligan a dar un salto tecnológico y digital para seguir con el día a día de nuestras vidas personales y profesionales. Seguramente hubiéramos acabado dando este salto con el paso del tiempo por la propia evolución de los medios tecnológicos y las formas de relacionarnos, para ganar en eficiencia, comodidad y seguridad, pero la situación actual ha impulsado este salto como si de un viaje a través del tiempo se tratara, transformándose en una necesidad a la que todos, en mayor o menor medida, debemos adaptarnos.
Hace unos días nos plantearon unos clientes la cuestión de si era factible jurídicamente la celebración de una junta de propietarios extraordinaria vía telemática, para salvar la paralización de las obras y las actuaciones necesarias para el adecuado sostenimiento del inmueble. Se trataba de una comunidad de propietarios sujeta al régimen común, es decir, situada en una comunidad autónoma que no tenía una previsión normativa particular al respecto, y que, por tanto, se regula por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH). Y es que, por ejemplo, Cataluña tiene una normativa específica que resuelve positivamente de forma expresa esta cuestión, al disponer esta ley que los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos similares (artículo 553-22 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro V del Código Civil de Cataluña).
Nuestro objetivo es dar una respuesta práctica, nada dogmática, a esta cuestión, para ayudar a las comunidades de propietarios que se enfrenten a este dilema y que tengan la necesidad de convocar junta de propietarios para tomar decisiones urgentes que no conviene retrasar.
En primer lugar, debemos tener en cuenta las restricciones que por ley se han declarado y que siguen vigentes en el actual estado de alarma que atravesamos:
- No se pueden realizar obras en domicilios donde residan personas, salvo que se trate de obras en las que no se produzca interferencia alguna con las personas relacionadas con la actividad de la obra, y los trabajos y obras puntuales que se realicen en los inmuebles con la finalidad de realizar reparaciones urgentes de instalaciones y averías, así como tareas de vigilancia.
- Tenemos restringida la libertad de circulación de personas y la realización de actividades profesionales no esenciales.
- Está prohibido el uso de los espacios de uso público que no sean necesarios para la habitabilidad y seguridad del edificio.
Por consiguiente, dadas las restricciones legales vigentes, no deben celebrarse juntas de propietarios de presencia física hasta que la libertad de circulación se normalice, aunque se pueden seguir realizando obras y reparaciones urgentes, con ciertas limitaciones y cautelas.
En segundo lugar, debemos analizar la normativa aplicable al caso concreto, esto es, si existe previsión al respecto en los estatutos que rigen la vida de la comunidad de propietarios. Si no es así, en una comunidad sometida a la LPH debemos revisar dicha norma antes de responder a la cuestión:
- La LPH dispone que la asistencia a la junta de propietarios debe ser personal o por representación, legal o voluntaria, pero no establece el lugar o lugares donde deben celebrarse las juntas de propietarios (art. 15 LPH). Es decir, no prohíbe que la junta se convoque y los propietarios participen donde decida cada comunidad de propietarios.
- Establece dentro de las competencias del administrador, atender a la conservación y mantenimiento del inmueble disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios (art. 20 LPH). Por tanto, en situaciones de urgencia podría obviarse la celebración de junta de propietarios y adoptar las decisiones y actuar del modo que considere oportuno el administrador. No obstante, será habitual que el administrador de fincas no considere prudente asumir más responsabilidad que la necesaria y considere oportuno contar con el debate y toma de acuerdo en junta de propietarios.
- La junta de propietarios es un órgano “soberano”. Puede decidir suplir lo que la Ley no regula, por medio de acuerdos adoptados con las mayorías legalmente dispuestas. Incluso los acuerdos adoptados en junta de propietarios que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad pueden devenir firmes con el paso del tiempo (un año), si ningún propietario los impugna en tiempo y forma (art. 18 LPH).
En tercer lugar, debemos atender a las circunstancias de excepcionalidad que estamos atravesando y a la normativa que se viene dictando desde que se decretó el estado de alarma. Atravesamos circunstancias extraordinarias que han sido imprevisibles e inevitables, que han obligado a los gobiernos a dictar normativa restrictiva de los derechos de los ciudadanos, que limitan y en muchos casos impiden que estos puedan desarrollar sus actividades personales y profesionales en libertad. No obstante, la vida sigue y las relaciones jurídicas continúan, por lo que se están dictando normas que intentan que en lo posible esta continuidad pueda realizarse. Se han dictado normas para que órganos de gobierno y administración de personas jurídicas y entidades puedan celebrar sus sesiones, reuniones y juntas vía telemática. Bien es cierto que una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica, sino que esta la conforman todos y cada uno de los propietarios que la componen, pero esta tendencia normativa que pretende favorecer que en lo posible las relaciones jurídicas continúen es coherente y razonable tenerla como un dato más a la respuesta favorable de la cuestión planteada.
En definitiva, consideramos que aunque la LPH no prevea de forma expresa la participación de los propietarios en las juntas de propietarios por videoconferencia, no prohíbe que puedan participar desde sus domicilios, o en el lugar donde se encuentren, por estos medios, por lo que es coherente ante la situación de excepcionalidad que estamos viviendo por la crisis sanitaria del COVID-19 que las juntas de propietarios puedan convocarse y celebrarse por medios telemáticos, siendo aconsejable que el primer punto del orden del día sea, precisamente, la adopción del acuerdo de celebración de la junta por videoconferencia. Esta conclusión se verá reforzada si en la comunidad de propietarios en cuestión ya existe la costumbre de convocar las juntas y notificar las actas por medios telemáticos.
Texto: Jorge Galíndez Arribas.