¿En qué nos basamos para poder reclamar?
Nos basamos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021. Esta sentencia se reitera en otras anteriores y matiza su doctrina para ajustarse a la doctrina fijada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia de 16 de julio de 2020.
¿Quiénes pueden reclamar?
Con base en esta doctrina solo pueden reclamar las personas físicas que tengan la condición de consumidores y hayan firmado un préstamo hipotecario que contenga una cláusula de reparto de gastos abusiva, con independencia de si la hipoteca está viva, cancelada o si se ha vendido el inmueble.
De manera excepcional, una Pyme podría ser considerada consumidor si firmó el crédito hipotecario actuando sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a su actividad empresarial.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Se puede reclamar la restitución de los siguientes gastos:
- La totalidad de los gastos de tasación
- La totalidad de los gastos del registro de la propiedad.
- La totalidad de los gastos de la gestoría que tramitó la escritura.
- La mitad de los gastos de la notaría.
¿Puedo reclamar si mi hipoteca es posterior a la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario – LCCI?
Si mi hipoteca es posterior al 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la LCCI, no puedo reclamar estos gastos. Esta nueva ley fijó a partir de entonces un reparto de gastos concreto.
¿Cuál es la antigüedad máxima de una hipoteca para poder reclamar estos gastos?
En principio no habría un plazo máximo, puesto que esta reclamación se basa en la reclamación de la nulidad absoluta de una cláusula abusiva del contrato de hipoteca, por lo que en principio no hay plazo de prescripción. No obstante, el Tribunal Supremo no se ha pronunciado al respecto, por lo que el consejo es iniciar el proceso de reclamación a la mayor brevedad posible puesto que el paso del tiempo va en contra del reclamante.
¿Cuáles son los pasos que debo dar para reclamar estos gastos?
El primer paso es presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que se firmó la hipoteca.
El segundo paso en caso de que la respuesta del banco haya sido negativa, o no se haya obtenido respuesta del banco en un plazo de dos meses, es formalizar una queja ante el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España cuanto antes, y siempre antes de que transcurra un año desde la reclamación al banco. El plazo de resolución del Banco de España es de 90 días desde que se completó el expediente de reclamación. Una cuestión importante a tener en cuenta es que las resoluciones del Banco de España no son vinculantes para los bancos, es decir, que no tienen obligación jurídica de obedecerlas.
El tercer paso será reclamar judicial o extrajudicialmente para conseguir una resolución vinculante y definitiva. Una opción es acudir a los tribunales de justicia para que se declare la nulidad de la cláusula de reparto de gastos de la escritura de hipoteca por abusiva con base en la doctrina del Tribunal Supremo. Y otra opción, que aconsejamos explorar como vía alternativa a los tribunales, más rápida y económica, sería acudir al Sistema Arbitral de Consumo con los mismos argumentos. Para iniciar este tercer paso no es necesario esperar a que el Banco de España haya resuelto nuestra queja, aunque si la hemos planteado puede ser conveniente esperar, puesto que si el Banco de España dicta una resolución a nuestro favor nos servirá para armar con más fuerza la reclamación ante los tribunales o ante el sistema arbitral de consumo.
Tanto la reclamación al Servicio de Atención al Cliente del banco, como la queja ante el Banco de España, como el Abitraje de Consumo son gratuitos. No obstante, es muy conveniente que se inicien todos estos trámites asistido de un abogado de confianza, dado que el contenido de las reclamaciones al banco y al Banco de España pueden condicionar el resultado de la reclamación ante los tribunales o ante el Sistema Arbitral de Consumo.
Páginas web de interés para facilitar estas reclamaciones:
i.- Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España: https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/quiero_reclamar_contra_banco_plazos.html
ii.- Arbitraje de Consumo del Gobierno de Aragón: https://www.aragon.es/-/arbitraje-de-consumo#anchor2
Texto: Jorge Galíndez Arribas.